Thị trường chung cư, đất nền Hà Nội: Nhà đầu tư dè chừng trước rủi ro “đu đỉnh”

Từ cuối năm 2024, giá bán tại phân khúc căn hộ và đất nền ở Hà Nội liên tục leo thang, kéo theo lo ngại “đu đỉnh” của không ít nhà đầu tư cá nhân. Trong bối cảnh Thị trường chung cư Hà Nội giá trị thực và mức giá niêm yết đang dần tách rời nhau, tâm lý thận trọng bắt đầu lan rộng, nhất là với những người đã “ăn đủ” sóng tăng mạnh giai đoạn trước.

Giá bán lập đỉnh mới, rủi ro lộ diện

Chỉ tính trong chưa đầy một năm qua, nhiều dự án chung cư đã điều chỉnh giá tăng tới 20–25%. Đơn cử như dự án Pandora tại Thanh Xuân – nơi từng được giao dịch quanh ngưỡng 57 triệu đồng/m² hồi giữa năm ngoái, nay giá sơ cấp đã vượt mốc 70 triệu đồng/m². Mức tăng “nóng” này khiến không ít nhà đầu tư từng thắng lớn trở nên e dè xuống tiền ở thời điểm hiện tại.

Tương tự, căn hộ tại Doanh Nhân Tower (Hà Đông) cũng ghi nhận mặt bằng giá bán tăng nhanh bất chấp việc còn tồn tại bất cập về pháp lý sổ hồng hoặc tiện ích hạ tầng. Từ mức giá phổ biến 37–38 triệu đồng/m² hồi giữa năm 2024, hiện nhiều chủ nhà đã “chào” trên 40 triệu đồng/m², thậm chí có những căn được đẩy lên tới 50 triệu đồng/m² – mức giá mà theo nhiều chuyên gia đã vượt xa giá trị thực tế của dự án.

Trong khi đó, phân khúc đất nền tại Hà Nội – vốn là kênh đầu tư được ưa chuộng – cũng không còn duy trì “sức nóng” như trước. Tại những điểm nóng như Đông Anh, mức độ giao dịch đã có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn sôi động đầu năm, khi thông tin quy hoạch, sáp nhập được công bố rõ ràng. Nhiều nhà đầu tư chuyển sang tâm lý nghe ngóng, chờ đợi thị trường tự điều chỉnh trước khi xuống tiền.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com, chỉ riêng tháng 5/2025, mức độ quan tâm tới đất nền Hà Nội đã giảm 15% so với tháng trước, đánh dấu mức sụt giảm mạnh nhất trong các loại hình bất động sản ở miền Bắc.

Nhà đầu tư giữ vốn, thị trường chững thanh khoản

Bà Hoàng Thị Minh Ngọc – Giám đốc nền tảng Nhà Tốt – cho biết, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn “giảm tốc tự nhiên” sau chu kỳ tăng giá kéo dài. Chỉ số tìm kiếm căn hộ trong quý I/2025 đã giảm 7% so với quý IV/2024, phản ánh nhu cầu thật đang co hẹp dần, trong khi tiềm năng tăng giá ngắn hạn cũng không còn rõ ràng như trước.

Thống kê cơ cấu giá cũng cho thấy bức tranh rõ nét: phân khúc căn hộ tầm trung (3–5 tỷ đồng) đang chiếm tỷ trọng lớn, tăng từ 26% năm ngoái lên 40% năm nay. Trong khi đó, nhóm căn hộ dưới 3 tỷ – vốn là “phân khúc chủ lực” phục vụ nhu cầu thực – lại sụt xuống chỉ còn 38%. Điều này kéo theo áp lực lớn với nhà đầu tư, bởi suất đầu tư cao hơn nhưng biên lợi nhuận ngắn hạn lại mờ nhạt.

“Khoảng 75% người mua nhà hiện vẫn ưu tiên các sản phẩm dưới 5 tỷ đồng. Những dự án hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng mới và vành đai vẫn giữ được sức hút, song nhà đầu tư đều rất dè chừng”, bà Minh Ngọc cho hay.

Đất nền bước vào giai đoạn điều chỉnh, thanh lọc

Về phía đất nền, những “cơn sốt” cục bộ tại vùng ven Hà Nội trong năm 2024 đã đẩy giá lên cao đột biến. Nhưng khi các thông tin quy hoạch trở nên rõ ràng, thị trường cũng bước vào chu kỳ điều chỉnh tự nhiên. Theo chia sẻ của nhiều môi giới, từ nay đến tháng 7 âm lịch, lượng giao dịch có thể sẽ còn trầm lắng hơn trước, nhất là ở các khu vực tăng nóng như Đông Anh, Hoài Đức.

TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam – nhận định, những bất ổn về kinh tế vĩ mô và biến động chính sách toàn cầu có thể tiếp tục tác động tiêu cực tới thị trường địa ốc. Các rủi ro về thanh khoản sẽ hiện hữu rõ hơn nếu giá bất động sản tiếp tục neo ở mức cao mà không phản ánh nhu cầu thực.

“Dòng tiền đầu tư hiện tại sẽ có xu hướng chọn lọc hơn. Nhà đầu tư sẽ ưu tiên sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, có thể tạo dòng tiền hoặc khai thác kinh doanh ngay. Nhưng số lượng các dự án như vậy không nhiều”, ông Lượng chia sẻ.

Điểm sáng vẫn còn, nhưng cơ hội chia đều không dễ

Trong khi căn hộ và đất nền có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều chuyên gia kỳ vọng phân khúc đất công nghiệp, đặc biệt tại các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, sẽ đón sóng mới nhờ loạt chính sách khuyến khích phát triển kinh tế tư nhân. Nghị quyết 68-NQ/TW và các chính sách tháo gỡ thủ tục hành chính được kỳ vọng sẽ giảm gánh nặng chi phí ẩn, tạo lực đẩy tích cực từ năm 2026.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, tâm lý “nắm chắc dòng tiền”, cầm chừng quan sát vẫn sẽ chi phối phần lớn nhà đầu tư, khi rủi ro “đu đỉnh” vẫn hiện hữu nếu lựa chọn sản phẩm không phù hợp hoặc mua theo sóng tin đồn.

Kết luận:

Trong bối cảnh giá bán đã tăng nhanh và đang chạm ngưỡng chịu đựng của thị trường, chiến lược an toàn nhất vẫn là giữ vốn, chọn lọc kỹ các dự án pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và có khả năng khai thác thực tế. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, không chạy theo sóng ngắn hạn để tránh rơi vào vòng xoáy “ôm đỉnh” đầy rủi ro.

Nguồn: HN online